Onlangs kreeg OwnerSide van een van zijn klanten de opdracht om een pand te verhuren dat die
klant enkele maanden eerder had gekocht via de partner BuyerSide. Hoewel het om een volledig
nieuw gebouw ging, waren de uitdagingen groot om huurleegstand te vermijden en de
winstgevendheid van de investering te verduurzamen. Terugblik op dit uitdagend dossier vol
onvoorziene wendingen.
Een pand met een groot potentieel aan rentabiliteit, maar met grote risico’s van huurleegstand.
Hoewel het gebouw helemaal werd gestript tot enkel zijn geraamte om vervolgens volledig nieuw te
worden heropgebouwd, werd het onderste deel van het pand, i.e. het gelijkvloers met een
bestemming van handelsruimte, door de constructeur in ruwe staat opgeleverd voor verkoop.
In het volle besef van de moeilijkheden die een casco ruimte zou vertegenwoordigen op het ogenblik
van verhuring, besliste het team van BuyerSide ondanks alles om aan zijn klant het advies te geven
dit pand te kopen.
De inrichting van een casco ruimte – zonder betonplaat op de vloer, zonder leidingen voor aanvoer
van water, gas of elektriciteit, met volledig naakte muren en waar letterlijk alles nog moet worden
gedaan – vertegenwoordigt immers een aanzienlijke investering voor de nieuwe huurder; daardoor
is het aantal kandidaat-huurders onvermijdelijk beperkt en wordt tegelijk het risico van
huurleegstand groter.
Het was bijgevolg noodzakelijk dat BuyerSide een zo nauwkeurig mogelijke
raming maakte van het risico en de rentabiliteit van deze investering alvorens te beslissen of de
aankoop van dit pand al dan niet de moeite loonde voor onze klant.
Met een kapitalisatie van de commerciële huurprijs op 5% en de residentiële huurprijs op 4%
kwam Maximilien, die dit dossier heeft beheerd, op basis van een grondige analyse van het goed uit
bij een rentabiliteit van 4,33%, zelfs met een raming van de huur voor het handelsgelijkvloers
binnen het lage bereik van de marktprijzen.
Aldus was er nog enige marge voor het geval waarin de ruimte gedurende meerdere maanden zou
leegstaan en/of wij moesten overwegen om een deel van de werken ten laste van de eigenaar uit te
voeren en tegelijk een hogere rentabiliteit dan de markt van het moment te verzekeren.
Op basis van een grondige afweging van alle voor- en nadelen zijn we tot het besluit gekomen dat
het dus wel degelijk de moeite loonde om deze kans te grijpen, ondanks de onbekende variabele
wat betreft de verhuur; we hebben onze klant dus het advies gegeven om tot aankoop over te gaan
en zijn daarbij heel transparant geweest over de potentiële risico’s. Nadat de klant officieel eigenaar
was geworden, heeft hij beslist ons de verhuring van zijn goed toe te vertrouwen.
De uitdaging om een casco handelsgelijkvloers te verhuren
Dankzij de beperkte huurprijs (€ 1.400 voor 135 vierkante meter) zijn vele nieuwsgierige kandidaten
het handelsgelijkvloers komen bekijken.
Helaas – zoals we ook hadden verwacht – beschikten de meesten onder hen niet over het budget en
hadden ze ook niet de energie om een werf van deze omvang voor de inrichting van de ruimte te
beheren.
Dankzij een gezonde dosis volharding is het ons uiteindelijk gelukt om ernstige kandidaten met een
veelbelovend project te vinden, die bereid waren de nodige actie te ondernemen in verband met het
beheer van de werf. Eindelijk hadden we een solide piste!
Jammer genoeg raakten die kandidaten snel ontmoedigd toen ze beseften welk prijskaartje de
werken zouden vertegenwoordigen. Met een prijsofferte van hun aannemer in handen waren ze nog
steeds bereid het handelsgelijkvloers te huren en te investeren in de noodzakelijke inrichtingen,
maar dan wel op voorwaarde dat de eigenaar zou bijdragen tot de financiële inspanning.
Hoewel die financiële inspanning zeker geen kleine uitdaging vertegenwoordigde, waren we toch
bereid ze aan te gaan om de door de eigenaar verhoopte rentabiliteit te maximaliseren en tegelijk
ook een duurzame win-winrelatie van wederzijds vertrouwen met de toekomstige huurders tot
stand te brengen.
Ter gelegenheid van meerdere afspraken in onze kantoren met de eigenaar en de kandidaat-
huurders konden de verschillende partijen van gedachten wisselen, naar elkaar luisteren en hun
argumenten uiteenzetten; uiteindelijk kwamen ze tot een akkoord over een investering vanwege de
verhuurder ten bedrage van € 2.500 op het totaal van de werken en drie maanden gratis huur
tijdens de periode van uitvoering van de werken.
Het huurcontract kon worden gesloten na een zoektocht die niet meer dan twee maanden heeft
geduurd!
Drie nieuwe appartementen te huur vanaf het begin van de winter
De renovatie van de appartementen in dit pand bereikte een kwaliteitsnorm die zelden gezien is in
het Brusselse vastgoedlandschap: driedubbele beglazing, een mooie lichtinval, standingvolle
elektrische huishoudtoestellen en materialen, een goede ligging, een EPB-certificaat van niveau A
enzovoort.
In de wetenschap echter dat de periodes van het jaar waarin de vraag naar huurwoningen het
grootst is tussen april en juni en vervolgens ook tussen september en oktober liggen, was het voor
ons zeker geen voordeel dat de appartementen begin november te huur werden gesteld.
Bovendien is de huurmarkt steeds afhankelijk van het aanbod op de markt: hoe meer woningen er
te huur staan, hoe groter de noodzaak om zich te onderscheiden van de concurrenten.
Na enkele weken hadden vele geïnteresseerde personen al een bezoek gebracht, maar hadden we
nog geen enkele concrete kandidatuur ontvangen.
We hebben dan een onderzoek gevoerd naar de huurmarkt in de wijk; daaruit is gebleken dat er
sprake was van grote concurrentie waarbij de prijzen sterk werden verlaagd.
Om te vermijden de huurprijzen te moeten verlagen, hebben we dan eerst beslist om de nodige
verbeteringen door te voeren in de appartementen.
We hebben aan de eigenaar voorgesteld om de appartementen uit te rusten met een wasmachine
en gordijnrails en om in woonkamer luchters op te hangen. Dat zou de huurder een aanzienlijk
voordeel hebben opgeleverd en voor een esthetische toets hebben gezorgd die bij kandidaat-
huurders een opwelling van geestdrift kon uitlokken.
Nadat onze klant daarmee had ingestemd, zijn we op zoek gegaan naar de nodige uitrustingen met
de beste prijs-kwaliteitsverhouding en hebben we aan onze aannemer gevraagd ons een
prijsopgave toe te sturen.
Helaas zagen we ons genoodzaakt onze plannen bij te sturen toen bleek dat onze aannemer niet
beschikbaar was tijdens de eerstvolgende weken en ook gelet op de kosten van deze investering.
Die kosten waren per appartement immers gelijk aan bijna één maand huur (en dus in totaal
driemaal de huurprijs voor de drie appartementen). Dan hielden we nog geen rekening met het feit
dat we nog een maand dienden te wachten tot onze aannemer beschikbaar zou zijn en de
uitrustingen zouden worden geleverd.
Dat zou ertoe hebben geleid dat we midden in de winter een
huurder moesten vinden, maar dat wilden we absoluut vermijden daar de taak dan nog moeilijker
zou zijn geworden.
Concreet betekende dit dat we voor elk appartement rekening moesten houden met een
investering ten bedrage van één maand huur alsook met minimaal één maand huurleegstand voor
de duur van de werken en met de extra tijd om in volle winter huurders te vinden … dit kwam dus
neer op een verlies van minimaal twee maanden huur voor de eigenaar; bovendien kon dit verlies
nog een stuk hoger oplopen.
We wilden de onzekerheid dus zoveel mogelijk beperken. We zijn tot het besluit gekomen dat het
veel minder risicovol zou zijn en vooral ook winstgevender om de huurprijs met € 100 te verlagen en
dubbel zo hard te werken om binnen de volgende twee weken huurders te vinden voor de
appartementen.
In fine hebben we, zodra de eigenaar ermee had ingestemd de huur te verlagen, niet meer dan één
week nodig gehad om voor elk van de drie appartementen een huurder te vinden!
Zo kon de eigenaar zijn uitgaven beperken tot één maand huur per appartement.
Daar we de gewoonte hebben aangenomen volkomen transparant te zijn ten aanzien van onze
klanten, was onze klant zich bewust van de moeilijke marktomstandigheden waarover wij geen
controle hadden. We hebben volop samengewerkt in het kader van dit dossier en hebben ernaar
gestreefd onze flexibiliteit en onze ideeën ten dienste te stellen van de rentabiliteit van zijn
investering. Zo hebben onze diensten hem volledige genoegdoening geschonken.
Deze klant verklaarde zelf wat volgt:
“Ik was me goed bewust van de risico’s in verband met huurleegstand toen ik de
beslissing heb genomen een bod uit te brengen op dit pand. Ik heb mijn vertrouwen
gesteld in het team van BuyerSide en heb me dat werkelijk geen moment betreurd.
Ik had ook veel waardering voor het feit dat ik in elke fase goed kon samenwerken met het
team van OwnerSide dat begrijpt aan welke uitdagingen een eigenaar-investeerder het
hoofd moet bieden en dat mijn belangen op intelligente wijze heeft behartigd.
Ik stelde de open communicatie op prijs evenals de oplossingen die ze me hebben
voorgesteld voor de moeilijkheden die zich aandienden. Ik vond dat ze telkens zeer goed
hebben gereageerd en uiteindelijk was ik aangenaam verrast dat het volledige pand zo
snel kon worden verhuurd. Deze operatie is een groot succes geweest.”