{"id":5773,"date":"2024-04-15T14:39:34","date_gmt":"2024-04-15T12:39:34","guid":{"rendered":"https:\/\/ownerside.be\/aankoop-en-verhuur-van-een-beleggingspand\/"},"modified":"2024-10-30T09:25:25","modified_gmt":"2024-10-30T08:25:25","slug":"aankoop-en-verhuur-van-een-opbrengstgebouw","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/aankoop-en-verhuur-van-een-opbrengstgebouw\/","title":{"rendered":"Aankoop en verhuur van een beleggingspand."},"content":{"rendered":"\n<p>Onlangs kreeg OwnerSide van een van zijn klanten de opdracht om een pand te verhuren dat die<br\/>klant enkele maanden eerder had gekocht via de partner BuyerSide. Hoewel het om een volledig<br\/>nieuw gebouw ging, waren de uitdagingen groot om huurleegstand te vermijden en de<br\/>winstgevendheid van de investering te verduurzamen. Terugblik op dit uitdagend dossier vol<br\/>onvoorziene wendingen.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><br\/>Een pand met een groot potentieel aan rentabiliteit, maar met grote risico\u2019s van huurleegstand.<\/h2>\n\n<p>Hoewel het gebouw helemaal werd gestript tot enkel zijn geraamte om vervolgens volledig nieuw te<br\/>worden heropgebouwd, werd het onderste deel van het pand, i.e. het gelijkvloers met een<br\/>bestemming van handelsruimte, door de constructeur in ruwe staat opgeleverd voor verkoop.<br\/>In het volle besef van de moeilijkheden die een casco ruimte zou vertegenwoordigen op het ogenblik<br\/>van verhuring, besliste het team van BuyerSide ondanks alles om aan zijn klant het advies te geven<br\/>dit pand te kopen. <br\/><br\/>De inrichting van een casco ruimte \u2013 zonder betonplaat op de vloer, zonder leidingen voor aanvoer<br\/>van water, gas of elektriciteit, met volledig naakte muren en waar letterlijk alles nog moet worden<br\/>gedaan \u2013 vertegenwoordigt immers een aanzienlijke investering voor de nieuwe huurder; daardoor<br\/>is het aantal kandidaat-huurders onvermijdelijk beperkt en wordt tegelijk het risico van<br\/>huurleegstand groter.<br\/><br\/>Het was bijgevolg noodzakelijk dat BuyerSide een zo nauwkeurig mogelijke<br\/>raming maakte van het risico en de rentabiliteit van deze investering alvorens te beslissen of de<br\/>aankoop van dit pand al dan niet de moeite loonde voor onze klant. <br\/><br\/>Met een <strong>kapitalisatie van de commerci\u00eble huurprijs op 5% en de residenti\u00eble huurprijs op 4%<\/strong><br\/>kwam Maximilien, die dit dossier heeft beheerd, op basis van een grondige analyse van het goed uit<br\/>bij een <strong>rentabiliteit van 4,33%<\/strong>, zelfs met een raming van de huur voor het handelsgelijkvloers<br\/>binnen het lage bereik van de marktprijzen. <br\/><br\/>Aldus was er nog enige marge voor het geval waarin de ruimte gedurende meerdere maanden zou<br\/>leegstaan en\/of wij moesten overwegen om een deel van de werken ten laste van de eigenaar uit te<br\/>voeren en tegelijk een hogere rentabiliteit dan de markt van het moment te verzekeren.<br\/><br\/>Op basis van een grondige afweging van alle voor- en nadelen zijn we tot het besluit gekomen dat<br\/>het dus wel degelijk de moeite loonde om deze kans te grijpen, ondanks de onbekende variabele<br\/>wat betreft de verhuur; we hebben onze klant dus het advies gegeven om tot aankoop over te gaan<br\/>en zijn daarbij heel transparant geweest over de potenti\u00eble risico\u2019s. Nadat de klant officieel eigenaar<br\/>was geworden, heeft hij beslist ons de verhuring van zijn goed toe te vertrouwen.<br\/><\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">De uitdaging om een casco handelsgelijkvloers te verhuren<\/h2>\n\n<p>Dankzij de beperkte huurprijs (\u20ac 1.400 voor 135 vierkante meter) zijn vele nieuwsgierige kandidaten<br\/>het handelsgelijkvloers komen bekijken.<br\/>Helaas \u2013 zoals we ook hadden verwacht \u2013 beschikten de meesten onder hen niet over het budget en<br\/>hadden ze ook niet de energie om een werf van deze omvang voor de inrichting van de ruimte te<br\/>beheren.<br\/>Dankzij een gezonde dosis volharding is het ons uiteindelijk gelukt om ernstige kandidaten met een<br\/>veelbelovend project te vinden, die bereid waren de nodige actie te ondernemen in verband met het<br\/>beheer van de werf. Eindelijk hadden we een solide piste!  <\/p>\n\n<p>Jammer genoeg raakten die kandidaten snel ontmoedigd toen ze beseften welk prijskaartje de<br\/>werken zouden vertegenwoordigen. Met een prijsofferte van hun aannemer in handen waren ze nog<br\/>steeds bereid het handelsgelijkvloers te huren en te investeren in de noodzakelijke inrichtingen,<br\/>maar dan wel op voorwaarde dat de eigenaar zou bijdragen tot de financi\u00eble inspanning. <br\/><\/p>\n\n<p>Hoewel die financi\u00eble inspanning zeker geen kleine uitdaging vertegenwoordigde, waren we toch<br\/>bereid ze aan te gaan om de door de eigenaar verhoopte rentabiliteit te maximaliseren en tegelijk<br\/>ook een duurzame win-winrelatie van wederzijds vertrouwen met de toekomstige huurders tot<br\/>stand te brengen.<\/p>\n\n<p><br\/>Ter gelegenheid van meerdere afspraken in onze kantoren met de eigenaar en de kandidaat-<br\/>huurders konden de verschillende partijen van gedachten wisselen, naar elkaar luisteren en hun<br\/>argumenten uiteenzetten; uiteindelijk kwamen ze tot een akkoord over een investering vanwege de<br\/><strong>verhuurder ten bedrage van \u20ac 2.500<\/strong> op het totaal van de werken en drie maanden gratis huur<br\/>tijdens de periode van uitvoering van de werken.<br\/><br\/>Het huurcontract kon worden gesloten na een zoektocht die niet meer dan twee maanden heeft<br\/>geduurd!<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Drie nieuwe appartementen te huur vanaf het begin van de winter<\/h2>\n\n<p>De renovatie van de appartementen in dit pand bereikte een kwaliteitsnorm die zelden gezien is in<br\/>het Brusselse vastgoedlandschap: driedubbele beglazing, een mooie lichtinval, standingvolle<br\/>elektrische huishoudtoestellen en materialen, een goede ligging, een EPB-certificaat van niveau A<br\/>enzovoort.<br\/><br\/>In de wetenschap echter dat de periodes van het jaar waarin de vraag naar huurwoningen het<br\/>grootst is tussen april en juni en vervolgens ook tussen september en oktober liggen, was het voor<br\/>ons zeker geen voordeel dat de appartementen begin november te huur werden gesteld.<\/p>\n\n<p><br\/>Bovendien is de huurmarkt steeds afhankelijk van het aanbod op de markt: hoe meer woningen er<br\/>te huur staan, hoe groter de noodzaak om zich te onderscheiden van de concurrenten.<br\/>Na enkele weken hadden vele ge\u00efnteresseerde personen al een bezoek gebracht, maar hadden we<br\/>nog geen enkele concrete kandidatuur ontvangen.<\/p>\n\n<p><br\/>We hebben dan een onderzoek gevoerd naar de huurmarkt in de wijk; daaruit is gebleken dat er<br\/>sprake was van grote concurrentie waarbij de prijzen sterk werden verlaagd.<br\/>Om te vermijden de huurprijzen te moeten verlagen, hebben we dan eerst beslist om de nodige<br\/>verbeteringen door te voeren in de appartementen. <\/p>\n\n<p>We hebben aan de eigenaar voorgesteld om de appartementen uit te rusten met een wasmachine<br\/>en gordijnrails en om in woonkamer luchters op te hangen. Dat zou de huurder een aanzienlijk<br\/>voordeel hebben opgeleverd en voor een esthetische toets hebben gezorgd die bij kandidaat-<br\/>huurders een opwelling van geestdrift kon uitlokken.<br\/><br\/>Nadat onze klant daarmee had ingestemd, zijn we op zoek gegaan naar de nodige uitrustingen met<br\/>de beste prijs-kwaliteitsverhouding en hebben we aan onze aannemer gevraagd ons een<br\/>prijsopgave toe te sturen. <br\/><\/p>\n\n<p>Helaas zagen we ons genoodzaakt onze plannen bij te sturen toen bleek dat onze aannemer niet<br\/>beschikbaar was tijdens de eerstvolgende weken en ook gelet op de kosten van deze investering.<br\/>Die kosten waren per appartement immers gelijk aan bijna \u00e9\u00e9n maand huur (en dus in totaal<br\/>driemaal de huurprijs voor de drie appartementen). Dan hielden we nog geen rekening met het feit<br\/>dat we nog een maand dienden te wachten tot onze aannemer beschikbaar zou zijn en de<br\/>uitrustingen zouden worden geleverd.<br\/><br\/>Dat zou ertoe hebben geleid dat we midden in de winter een<br\/>huurder moesten vinden, maar dat wilden we absoluut vermijden daar de taak dan nog moeilijker<br\/>zou zijn geworden. <\/p>\n\n<p>Concreet betekende dit dat we voor elk appartement rekening moesten houden met een<br\/>investering ten bedrage van \u00e9\u00e9n maand huur alsook met minimaal \u00e9\u00e9n maand huurleegstand voor<br\/>de duur van de werken en met de extra tijd om in volle winter huurders te vinden \u2026 dit kwam dus<br\/>neer op een verlies van minimaal twee maanden huur voor de eigenaar; bovendien kon dit verlies<br\/>nog een stuk hoger oplopen.<br\/><br\/>We wilden de onzekerheid dus zoveel mogelijk beperken. We zijn tot het besluit gekomen dat het<br\/>veel minder risicovol zou zijn en vooral ook winstgevender om de huurprijs met \u20ac 100 te verlagen en<br\/>dubbel zo hard te werken om binnen de volgende twee weken huurders te vinden voor de<br\/>appartementen.<br\/><br\/>In fine hebben we, zodra de eigenaar ermee had ingestemd de huur te verlagen, niet meer dan \u00e9\u00e9n<br\/>week nodig gehad om voor elk van de drie appartementen een huurder te vinden!<br\/>Zo kon de eigenaar zijn uitgaven beperken tot \u00e9\u00e9n maand huur per appartement.<br\/><br\/>Daar we de gewoonte hebben aangenomen volkomen transparant te zijn ten aanzien van onze<br\/>klanten, was onze klant zich bewust van de moeilijke marktomstandigheden waarover wij geen<br\/>controle hadden. We hebben volop samengewerkt in het kader van dit dossier en hebben ernaar<br\/>gestreefd onze flexibiliteit en onze idee\u00ebn ten dienste te stellen van de rentabiliteit van zijn<br\/>investering. Zo hebben onze diensten hem volledige genoegdoening geschonken.   <\/p>\n\n<p>Deze klant verklaarde zelf wat volgt:<\/p>\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>\u201cIk was me goed bewust van de risico\u2019s in verband met huurleegstand toen ik de<br\/>beslissing heb genomen een bod uit te brengen op dit pand. Ik heb mijn vertrouwen<br\/>gesteld in het team van BuyerSide en heb me dat werkelijk geen moment betreurd.<br\/><br\/>Ik had ook veel waardering voor het feit dat ik in elke fase goed kon samenwerken met het<br\/>team van OwnerSide dat begrijpt aan welke uitdagingen een eigenaar-investeerder het<br\/>hoofd moet bieden en dat mijn belangen op intelligente wijze heeft behartigd.<br\/>Ik stelde de open communicatie op prijs evenals de oplossingen die ze me hebben<br\/>voorgesteld voor de moeilijkheden die zich aandienden. Ik vond dat ze telkens zeer goed<br\/>hebben gereageerd en uiteindelijk was ik aangenaam verrast dat het volledige pand zo<br\/>snel kon worden verhuurd. Deze operatie is een groot succes geweest.\u201d   <\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Onlangs kreeg OwnerSide van een van zijn klanten de opdracht om een pand te verhuren dat dieklant enkele maanden eerder had gekocht via de partner BuyerSide. Hoewel het om een volledignieuw gebouw ging, waren de uitdagingen groot om huurleegstand te vermijden en dewinstgevendheid van de investering te verduurzamen. Terugblik op dit uitdagend dossier volonvoorziene wendingen. [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":5775,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"iawp_total_views":6,"footnotes":""},"categories":[216],"tags":[],"class_list":["post-5773","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-geen-onderdeel-van-een-categorie"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5773","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5773"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5773\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5966,"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5773\/revisions\/5966"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5775"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5773"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5773"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ownerside.be\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5773"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}