OwnerSide a récemment été missionné par l’un de ses clients pour mettre en location un
immeuble qu’il avait acheté quelques mois plus tôt grâce à son partenaire BuyerSide.
Malgré que l’immeuble était entièrement neuf, les challenges à relever étaient de taille pour
éviter le vide locatif et pérenniser la rentabilité de l’investissement.
Retour sur ce défi riche de rebondissements.
Un immeuble à fort potentiel de rentabilité, mais avec des risques élevés de vide locatif.
Bien que l’immeuble fût entièrement désossé pour être complètement reconstruit à neuf, la
partie basse de l’immeuble, à savoir le rez-de-chaussée destiné à usage de surface
commerciale, fût livré à l’état brut à la vente par le constructeur.
Bien conscients des difficultés qu’une surface casco représenteraient au moment de la
location, l’équipe de BuyerSide a tout de même décidé de conseiller son client à acheter cet
immeuble.
En effet, l’aménagement d’un tel local, sans chape de béton au sol, sans arrivée
d’eau, de gaz, ni d’électricité, avec les murs entièrement à nue où tout est littéralement à
faire, représente un investissement conséquent pour le locataire entrant, ce qui limite
inexorablement le nombre de candidats potentiels à la location, et augmente dans le même
temps le risque de vide locatif. Il était donc indispensable que BuyerSide mesure le risque et
la rentabilité le plus précisément possible de cet investissement avant de décider si oui ou
non l’acquisition de cet immeuble en valait la peine pour notre client.
C’est ainsi qu’en capitalisant le loyer commercial à 5% et le résidentiel à 4%, l’analyse
approfondie du bien réalisée par Maximilien, en charge de ce dossier, lui a permis d’aboutir
à une rentabilité de 4,33%, même en estimant le loyer du rez commercial dans la fourchette
basse des prix du marché.
Cela laissait donc une marge dans le cas où le local resterait vide
pendant plusieurs mois et/ou devions envisager d’effectuer une partie des travaux à la
charge du propriétaire, tout en assurant une rentabilité supérieure au marché du moment.
En pesant le pour et le contre, nous avons estimé qu’il s’agissait donc bel et bien d’une
opportunité à saisir malgré la variable inconnue de la mise en location, et nous avons
conseillé notre client à acheter, en toute transparence des risques potentiels.
Une fois que le client fût officiellement propriétaire, il décida de nous confier la mise
location de son immeuble.
Le défi de louer un rez commercial casco
Grâce au loyer peu élevé (1400€ pour 135 mètres carrés), de nombreux candidats furent
curieux de visiter le rez commercial.
Mais malheureusement et comme nous l’attendions, la plupart d’entre eux n’avaient pas le
budget ni l’énergie de devoir gérer un chantier de cette envergure pour mettre le local en
état.
Grâce à une bonne dose de persévérance, nous avons fini par trouver des candidats sérieux
avec un projet prometteur, qui étaient prêts à s’investir dans les démarches liées à la gestion
du chantier. Nous tenions enfin une piste solide !
Malheureusement, ils se sont vite découragés après avoir réalisé le coût que les travaux représenteraient. Une fois le devis de leur entrepreneur en main, ils étaient toujours prêts à louer la surface commerciale et à investir dans les aménagements nécessaires, mais à la condition que le propriétaire participe
à l’effort financier.
Le défi était de taille, mais nous avons voulu relevé le challenge de maximiser la rentabilité
attendue par le propriétaire, tout en pérennisant une relation win-win et de confiance avec
les futurs locataires.
Lors de plusieurs rendez-vous dans nos bureaux avec le propriétaire et les candidats-
locataires, nous avons pu échanger, s’écouter et argumenter pour aboutir à un accord sur un
investissement de la part du bailleur à hauteur de 2 500 euros sur la totalité des travaux et
trois mois de gratuité de loyer pendant la durée du chantier.
Finalement, le bail fût signé après seulement deux mois de recherche !
Trois appartements neufs à louer à l’entrée de la période hivernale
La rénovation des appartements de cet immeuble atteignait un standard de qualité
rarement vu dans l’immobilier Bruxellois : triple vitrage, belle luminosité, électroménager et
matériaux de standing, bonne localisation, PEB A, etc.
Pour autant, en sachant que les périodes où la demande locative est la plus forte se situent
entre avril et juin, puis entre septembre et octobre ; la mise en location début novembre ne
jouait clairement pas en notre faveur.
De plus, le marché locatif est toujours soumis à l’offre du marché : plus il y a de logements
en location, plus il est nécessaire de se démarquer de la concurrence.
Après quelques semaines, nous avions eu de nombreuses visites et personnes intéressées,
mais aucune candidature concrète.
Nous avons réalisé une étude du marché locatif du quartier, qui a mis en évidence une forte
concurrence à des prix cassés.
Afin de ne pas diminuer les loyers, nous avions d’abord décidé d’apporter des améliorations
aux appartements.
Nous avons proposé au propriétaire de les équiper d’une machine à laver
et de rails à rideaux, et d’équiper la pièce à vivre de lustres. Cela aurait donné un avantage
considérable au locataire, et apporté un touche esthétique favorisant le coup de cœur.
Une fois l’accord obtenu de la part de notre client, nous avons entamé nos recherches pour
trouver les équipements au meilleur rapport qualité/prix et contacté notre entrepreneur
pour obtenir un devis.
Malheureusement, son indisponibilité pour les prochaines semaines ainsi que le coût que
représentait cet investissement nous a poussé à revoir notre stratégie.
En effet, le coût de l’investissement par appartement représentait quasiment un mois de
loyer (donc trois loyers au total pour les trois appartements), sans compter que nous
devions compter un mois de délai supplémentaire pour que notre entrepreneur soit
disponible et pour recevoir la marchandise. Cela nous aurait amenés à devoir trouver un
locataire en plein hiver, chose que nous voulions absolument éviter car la tâche se serait
avérée encore plus compliquée.
Concrètement, cela signifiait que pour chaque appartement, il fallait compter un mois de
loyer en investissement, et un mois de vide locatif minimum le temps des travaux, ainsi que
le temps supplémentaire pour trouver des locataires en plein hiver.. soit une perte de
minimum deux mois de loyer pour le propriétaire, et pouvant aller jusqu’à bien plus.
Nous avons donc voulu réduire l’incertitude au maximum. Nous avons évalué qu’il serait
beaucoup moins risqué et surtout plus rentable de diminuer le loyer de cent euros et de
mettre les bouchées doubles pour louer les appartements dans les deux semaines suivantes.
In fine, dès que nous avons reçu l’accord du propriétaire pour ajuster le loyer, nous avons
trouvé les trois locataires sur une semaine de temps !
Cela a permis au propriétaire de limiter ses dépenses à un mois de loyer par appartement.
Ayant pour habitude d’agir en toute transparence avec nos clients, celui-ci était bien
conscient des difficultés du marché qui étaient en dehors de notre contrôle. Nous avons
travaillé main dans la main sur ce dossier et avons eu à cœur de mettre notre réactivité et
nos idées au service de la rentabilité de son investissement. C’est ainsi que nos services lui
ont apporté entière satisfaction.
Il dit lui-même :
« J’étais bien conscient des risques liés au vide locatif au moment où j’ai décidé de faire offre
sur cet immeuble. J’ai fait confiance à l’équipe de BuyerSide et je n’ai vraiment pas regretté.
J’ai tout autant apprécié avancer main dans la main avec l’équipe d’OwnerSide qui a compris
les enjeux d’un propriétaire-investisseur et su défendre mes intérêts de façon intelligente.
J’ai apprécié la communication ouverte et les solutions qu’ils m’ont proposé face aux
difficultés rencontrées. Je les ai trouvé très réactifs et finalement j’ai été agréablement
surpris par la rapidité à laquelle l’immeuble a été entièrement loué. Cette opération était un
vrai succès. »